赵建烈－－买卖房屋未过户被执行的条件

   司法实践中，买卖的房屋未办理过户手续被人民法院查封甚至被执行的情形经常发生，到底能不能被查封、执行是一个争议很大的问题。从救济途径上讲，案外人可以就其已购买但未办理过户手续的房屋被人民法院查封、执行提出执行异议之诉。在执行异议之诉中，判断案外人执行异议之诉的理由是否成立是一个难点问题。笔者就此谈一下自己的观点，供大家商榷。

未办理过户手续的房屋人民法院可以查封。依据《物权法》 第九条 ：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，房屋属于不动产物权，其物权是否发生转移，应以物权登记为准。如果房屋登记在被执行人名下，就可以推定该房屋仍属于被执行人所有，人民法院在诉讼、执行中可以查封。

未办理过户手续房屋不得查封、执行的例外情况。为了保护善意第三人（案外人）的合法权益，也为了实现客观的公平、公正。最高人民法院在2004年11月4日发布了《关于人民法院民事执行中查押、冻结财产的规定》，该规定的第十七条规定：“被执行人将其所封、扣有的需要办理过户登的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”这是最高人民法院关于未办理过户手续房屋不得查封、扣押、冻结的最早规定。2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》颁布后，不少人从物权法的角度出发，从上位法与下位法、新法与旧法的关系上，对最高人民法院《关于人民法院民事执行中查押、冻结财产的规定第十七条规定的合理性、合法性提出了质疑。为了解决实践中出现的这种情况，最高人民法院在2014年12月29日颁布了《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。从此规定可以看出，人民法院在一定条件下，对案外人购买房屋后未办理过户手续也给予保护，以维护案外人的合法权益。应当强调的是，对未办理过户手续的房屋可以查封、执行是原则，不得查封、执行是例外。

案外人提出执行异议之诉，人民法院应当严格审查其证据、理由是否成立。主要理由如下：第一，鉴于司法实践中，经常发生被执行人逃避执行而出售房屋，以及虚假诉讼的发生，应严格审查案外人执行异议之诉的理由；第二，执行异议之诉直接关系到人民法院的有效判决能否执行，关系到申请执行人的合法权益。第三，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第311条：“案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，的规定，人民法院应当以“是否足以排除强制执行”为判断标准。

对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件应严格审查。主要从：在人民法院查封之前已合法占有该不动产、是否已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记进行把关。案外人应当提供其已经合法占有房屋的客观证据，如以自己名义缴纳水电费、物业费、暖气费等占有、使用房屋的证据；案外人应提供其已经支付房款的客观证据，如银行转账凭证，对仅提供收条或辩称是现金缴纳购房款应严格审查是否真实。案外人对未办理房屋过户手续自身是否存在过错应承担举证责任，否则，应推定其存在过错。案外人应提供在签订房屋买卖合同后，在法定期限内已经缴纳了契税，已经着手办理房屋过户手续，如果案外人在合理期限内未办理买卖房屋的过户手续，应推定案外人存在过错。

综上所述，案外人提出执行异议之诉应当承担举证责任，人民法院应严格审查案外人提供的证据，在无法查明案件的相关事实时，应判定案外人的异议理由不能成立。应当以可以查封、执行为原则，不得查封、执行为例外，以维护法律的严肃性。