李朝阳——开发商延期办理房产证怎么办？

    在房产证的办理过程中，开发商起主要作用，但并不是开发商一家就能独立完成的。因此，有些购房者在相当长的时间内仍拿不到产权证。如果遇到此类纠纷，购房人如何进行维权？河南蓝剑律师事务所律师李朝阳为您详细分析：

    首先，购房者得搞清楚房产证办理的流程。

    权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人分别办理商品房买卖登记。初始登记主要由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件。在开发商完成初始登记后买受人可自行申办产权，其间需开发商提供相应材料（如单元测绘图纸等）的，开发商负有相应协办义务。因此，开发商负有的义务主要分两部分：一是初始登记时以其为主的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办义务。

    遵循当事人意思自治原则，对于由谁负责办理房产证，双方有约定的，按照约定。如合同约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料，为买受人向登记机构办理权属登记手续，买受人应按要求提供有关证件”，开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为买受人主动办理单元权属证书的义务，买受人应按开发商要求及时提供有关证件，开发商承担办证义务直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止。如合同约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料，由买受人向登记机构办理权属登记手续，开发商应按要求提供有关证件”当开发商将办理房屋权属证书的各项规定资料（共约计13件）备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单，应视为开发商已完成初始登记的义务。开发商只要将买卖合同、单元测绘图纸等交给登记部门，即完成了自己的义务。接下来就是购房者向登记部门提供需要的材料了。

其次，搞清楚迟延办证的原因。

    迟延办证的原因有可能是开发商本身存在的，诸如：房产开发前期资料不全、未能通过有关部门综合验收、未能委托办理实地测绘手续；也可能是购房者自身的原因，比如购房者迟迟不提供相关的材料，不缴纳房款或相关费用等；也有可能是登记部门的原因，如房管局有关测绘级行政部门因作业繁忙而延缓了发证时间等等。 

最后，购房者应该如何维权？

根据以上分析，如果是开发商的原因造成迟延办证的，业主可以用以下方式维权：

    (一)、要求开发商继续履行办证义务的同时，承担赔偿损失等违约责任。　　

　　违约责任，指当事人一方不履行合同债务，或其履行不符合合同约定或法律规定时，对另一方当事人所应承担的民事法律后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。 1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； 3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据以上规定，开发商不办理或者不及时办理产权证，既违反了商品房买卖合同中向业主交付房屋产权的约定，又违反了法律要求开发商协助业主办理房产证的规定，构成了违约，其应当承担办证责任外，还应当承担迟延办证的违约责任。

　　(二)、有权解除合同，并要求返还房款，赔偿损失。

一方当事人违反合同约定，导致合同不能按照订立合同之时双方形成的合意履行，必然导致非违约方的部分或者全部合同目的落空，违约方应该为此予以补救，甚至为此付出代价。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”因此，对于商品房买卖合同，开发商迟延办理房产证的违约行为致使业主获得房屋所有权的合同最根本的目的难以实现，构成了根本违约，购房者有权要求解除合同、赔偿损失。　

    如果是登记部门的原因，购房者应该及时找登记部门反映，督促登记部门及时履行办证职责。如果登记部门仍迟迟不予办理，这就是行政不作为，购房者可以向人民法院提起行政诉讼。

　　如果是购房者自己的原因，购房者应当及时提交相关材料、补足房款或其他费用。