开发商迟迟未提供办理房产证的手续，能否要求支付逾期办证违约金？逾期办证违约金未明确约定应如何计算？
案情简介：
2017年7月29日，申请人党某与被申请人A公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.党某购买A公司位于某小区房屋，建筑面积106.26平方米，每平米3580元，合计380411元；2.A公司应当在2017年8月31日前交付房屋；3.A公司应当在房屋交付使用后480日内，办理产权登记证书。合同签订当日，房屋交付，故A公司应在2018年11月21日前为党某办理房屋产权证书。由于A公司原因，导致党某一直未取得不动产登记证书。故党某将A公司申请至仲裁委，要求其按合同约定赔付逾期办证违约金。
A公司辩称：
1、其不存在违约情况，不应当支付违约金。根据双方签订的商品房买卖合同第15条约定，A公司是协助党某办理备案及登记,该条约定的时间是备案时间不是办理房产证时间。合同未约定具体办理房产证时间及未约定在一定期限内未办理房产证违约的情况,所以不能确定A公司存在违约的情形。党某在申请中要求按年利率4.75%没有事实依据和法律依据；
2、党某存在诉讼时效问题；
3、职能部门权利变更的问题，及党某的原因没有积极办理房产证。
仲裁庭认为：
(一)关于合同效力问题 党某与A公司2016年4月20日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且合同内容未违反国家法律法规的强制性规定，该合同为有效合同。对合同双方具有法律约束力，党某与A公司应当按照约定履行各自的义务。
(二)关于党某要求A公司支付逾期办理房屋产权证书的违约责任问题 依据《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。故本案双方约定违约责任的365天的时间是备案时间，而非办理房屋产权证的时间。但在本案中，A公司于2020年1月7日才完成到产权登记机关登记备案，超出约定时间，显系违约，其应当承担违约责任。由于双方对此违约金没有约定,且党某也未能提供A公司逾期备案给其造成的实际损失。 根据公平原则，同时考虑违约金以补偿损失为主，惩罚违约为辅的性质，结合逾期付款、逾期交房违约金的约定标准，以实际交款为基数，按日万分之0.25的标准计算较为公平。
(三)关于诉讼时效问题 根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”作为本案的诉讼时效，起点应当是以申请仲裁之日起向前计算三年，故本案违约金应自2018 年1月19日起至2020年1月7日止，计718 天。
(四)关于A公司提出的政府机构调整影响办证问题由于国家政策和政府机构职能调整,对于房地产开发企业履行登记备案的义务造成一定的影响，属于不可抗力。但是，对此应当由主张人予以举证证明。现A公司未提交相关证据，对此，仲裁庭不予采信。
(五)关于仲裁费问题 本案是因A公司逾期违约行为引起党某的仲裁请求虽未得到仲裁庭的全部支持，但考虑到本案的实际情况，仲裁费应由A公司承担较为合适。最终仲裁委依法仲裁A公司向党某支付逾期办证违约金8196.4元（自2018年1月19日起至2020年1月7日，以购房款456622元为基数，按照日万分之0.25计算。该裁决书现已生效。
案例评析：
根据意思自治原则，商品房买卖合同当事人之间对买受人办理房屋产权证书期限有明确约定的，裁判机关直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的责任。但本案例中因A公司与党某签订的《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金未进行明确约定，加之该案件系群体性申请仲裁案件，仲裁委最终将法定的逾期办证违约金计算标准由按照银行同期贷款年利率4.75%调整为以实际交款为基数，按日万分之0.25标准计算。
因此，承办律师认为不动产登记是确认房屋权属，行使不动产权利的重要环节。逾期办证不仅影响了权利人对不动产的适用，更有可能带来权利纠纷或权利瑕疵。目前商品房买卖逾期办证纠纷普遍较多，在房屋买卖的过程中，相应的逾期违约金及计算方式应约定明确，并将不动产登记事项作为一项重要事务予以关注。出现逾期的情况，要及时采取通知、催告等方式督促开发商履行办证或配合办证的义务，同时还可以主张相应的违约责任。
2017年7月29日，申请人党某与被申请人A公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.党某购买A公司位于某小区房屋，建筑面积106.26平方米，每平米3580元，合计380411元；2.A公司应当在2017年8月31日前交付房屋；3.A公司应当在房屋交付使用后480日内，办理产权登记证书。合同签订当日，房屋交付，故A公司应在2018年11月21日前为党某办理房屋产权证书。由于A公司原因，导致党某一直未取得不动产登记证书。故党某将A公司申请至仲裁委，要求其按合同约定赔付逾期办证违约金。
A公司辩称：
1、其不存在违约情况，不应当支付违约金。根据双方签订的商品房买卖合同第15条约定，A公司是协助党某办理备案及登记,该条约定的时间是备案时间不是办理房产证时间。合同未约定具体办理房产证时间及未约定在一定期限内未办理房产证违约的情况,所以不能确定A公司存在违约的情形。党某在申请中要求按年利率4.75%没有事实依据和法律依据；
2、党某存在诉讼时效问题；
3、职能部门权利变更的问题，及党某的原因没有积极办理房产证。
仲裁庭认为：
(一)关于合同效力问题 党某与A公司2016年4月20日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且合同内容未违反国家法律法规的强制性规定，该合同为有效合同。对合同双方具有法律约束力，党某与A公司应当按照约定履行各自的义务。
(二)关于党某要求A公司支付逾期办理房屋产权证书的违约责任问题 依据《商品房买卖合同》第15条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。故本案双方约定违约责任的365天的时间是备案时间，而非办理房屋产权证的时间。但在本案中，A公司于2020年1月7日才完成到产权登记机关登记备案，超出约定时间，显系违约，其应当承担违约责任。由于双方对此违约金没有约定,且党某也未能提供A公司逾期备案给其造成的实际损失。 根据公平原则，同时考虑违约金以补偿损失为主，惩罚违约为辅的性质，结合逾期付款、逾期交房违约金的约定标准，以实际交款为基数，按日万分之0.25的标准计算较为公平。
(三)关于诉讼时效问题 根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”作为本案的诉讼时效，起点应当是以申请仲裁之日起向前计算三年，故本案违约金应自2018 年1月19日起至2020年1月7日止，计718 天。
(四)关于A公司提出的政府机构调整影响办证问题由于国家政策和政府机构职能调整,对于房地产开发企业履行登记备案的义务造成一定的影响，属于不可抗力。但是，对此应当由主张人予以举证证明。现A公司未提交相关证据，对此，仲裁庭不予采信。
(五)关于仲裁费问题 本案是因A公司逾期违约行为引起党某的仲裁请求虽未得到仲裁庭的全部支持，但考虑到本案的实际情况，仲裁费应由A公司承担较为合适。最终仲裁委依法仲裁A公司向党某支付逾期办证违约金8196.4元（自2018年1月19日起至2020年1月7日，以购房款456622元为基数，按照日万分之0.25计算。该裁决书现已生效。
案例评析：
根据意思自治原则，商品房买卖合同当事人之间对买受人办理房屋产权证书期限有明确约定的，裁判机关直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的责任。但本案例中因A公司与党某签订的《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金未进行明确约定，加之该案件系群体性申请仲裁案件，仲裁委最终将法定的逾期办证违约金计算标准由按照银行同期贷款年利率4.75%调整为以实际交款为基数，按日万分之0.25标准计算。
因此，承办律师认为不动产登记是确认房屋权属，行使不动产权利的重要环节。逾期办证不仅影响了权利人对不动产的适用，更有可能带来权利纠纷或权利瑕疵。目前商品房买卖逾期办证纠纷普遍较多，在房屋买卖的过程中，相应的逾期违约金及计算方式应约定明确，并将不动产登记事项作为一项重要事务予以关注。出现逾期的情况，要及时采取通知、催告等方式督促开发商履行办证或配合办证的义务，同时还可以主张相应的违约责任。
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