又漏！谁来赔？

发布时间：2024/10/28 16:18:13 作者：周青梅律师浏览量：854 【字体：大中小】

笔者近期接待一起财产损害赔偿纠纷案件，案件源于楼下漏水要求楼上赔偿，赔过一次。又漏！楼下的邻居还主张如果还漏仍要赔。那么又漏，究竟谁应该赔偿，《民法典》又是怎么规定的。漏水造成的损失谁应该赔？
笔者认为要先查找原因，分不同情况不同处理。
第一种情况如果楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户“被漏”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。依据是《民法典》第二百九十六条，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。第一千一百六十五条，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。第一千一百六十七条，侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。第一千一百八十四条，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
第二种情况，房子还在保修期内，又确定不是人为破坏时，不管是受损业主还是楼上业主，都应及时让开发商进行修补处理。当开发商按业主要求，派人来修补后，仍未解决漏水问题或维修不到位，反复两次后，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商来出。当开发商不予理会时，受损业主可以到当地质监部门进行投诉，或将开发商起诉至法院。
第三种情况，楼下业主认为漏水情况确系楼上造成，却不肯赔偿，如何维权？
如果漏水原因确为楼上造成，而邻居不配合或不及时修补，受损业主可根据《民法典》第二百八十八条、第一千一百六十七条之规定起诉法院。当然起诉前要收集、完备证据。比如首先保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。其次，协商。若协商不成，请有评估资质的企业，如价格认证中心等，到现场进行评估。材料收集完备，再向法院起诉。
第四种情况，如果是楼上住户装修导致漏水，物业要赔偿吗？
依据《物业管理条例》第五十二条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业公司发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；行为人拒不停止或改正的，应当及时报请相关行政部门依法处理。如果业主遇到了此类问题，应首先向物业公司反映，物业公司如果没有尽到上述义务，就应该为受到损失的业主承担一定的赔偿责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。
第五种情形，出租房漏水殃及邻居，房屋所有人需要承担责任吗?
《民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。如果案件系相邻关系纠纷，业主虽然并非侵权人，但作为不动产的所有人，对于因其房屋漏水对邻居造成的损失仍应承担赔偿责任，业主在承担赔偿责任后亦可向租户追偿。法律依据还有《民法典》第七百一十一条，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
第六种情形，购买的新房出现漏水等问题，该如何维权?
依据《城市房地产开发企业经营管理条例》第三十条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》明确了正常情况各部位、部件的保修内容和最低保修期限。保修期从房地产开发商将竣工并验收的住宅交付用户使用之日起计算。保修期内发生保修范围之内的非人为损坏，由房地产开发商免费维修，因商品房存在质量问题，保修单位进行维修时导致房屋的使用功能受到影响，购买人可以要求开发商承担赔偿责任。但要注意，因住户不当使用或擅自改动结构，设备位置和不当装修等造成的质量损失，开发商不承担保修责任。
结合这起咨询，需要查明漏水的原因，漏水的责任主体，再结合案件的证据，维护当事人的合法权益。必要时还需委托专业的鉴定机构对漏水的成因进行鉴定。如果单纯因为楼下漏水楼上就要担责，这种观点法院可能不会支持。