小产权房买卖的法律后果

01与农村非法占地的区别

  引言中之所以强调小产权房需要经过一定程度的集体决策或审批，是因为该集体决策或审批是其“效力待定”的权利来源，若未经任何集体决策，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十八条第一款：“农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”，该类房屋属于农村非法占地形成的违法建设，应当依法予以拆除并退还土地。

02小产权房的买卖合同效力认定

  因小产权房系建设在集体所有土地上、缺少相应建设用地等审批手续的房屋，在权属方面存在的瑕疵，影响了小产权房屋权利基础及其流转。相关部门规章对于小产权房的合法性持否定态度，明示其属于违法用地，不允许小产权房办理产权登记：

  《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号） 十、 严格规范农村集体土地确权登记发证行为：结合全国土地登记规范化检查工作，全面加强土地登记规范化建设。严格禁止搞虚假土地登记，严格禁止对违法用地未经依法处理就登记发证。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

  《国土资源部、住房城乡建设部关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》（国土资发〔2017〕108号） 三、 关于历史遗留问题：（一）针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题。（二）防止小产权房通过不动产登记合法化。

03司法实践——区分买受人身份，区别对待小产权房买卖合同效力

  司法实践长期以买受人是否为小产权房所属集体经济组织成员区分合同效力。买受人是本集体经济组织成员的，通常认定合同有效；反之则无效——与宅基地房屋买卖合同效力的裁判规则类似。其裁判规则大体来源于国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

——参考北京市顺义区李树维与金福兰买卖合同纠纷（2016）京0113民初9835号民事判决书：小产权房的房屋土地属于集体所有，在集体土地上所建的住宅房屋是不能流转到集体组织之外的，小产权房的建房基础不具备合法的可交易性。本案中，金福兰称其于2006年买房时就知道涉案房屋为小产权房，李树维称其于2016年3月5日才知道涉案房屋为小产权房，双方关于买卖小产权房达成的协议违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

——参考北京市昌平区人民法院李大章与北京中盛通投资管理有限公司等房屋买卖合同纠纷（2015）昌民初字第11307号民事判决书：原被告签订的《房屋承住合同》虽名为承住，但合同约定了原告对涉案房屋具有50年的居住权，原告亦按每平米10300元的价格支付了价款，故该合同实际性质应为房屋买卖。涉案房屋未办理审批手续，亦未能办理房屋所有权证，其产权流转受国家法律法规的限制，且李大章、中盛通公司、龙虎台果脯厂在签订合同时即明知上述限制，该合同实际侵犯了国家利益，应为无效。

04实践动向——不予受理或驳回起诉

  近两年，涉及小产权房屋买卖的纠纷已经很难立案。我们看到，法院不再受理涉及确认小产权房的买卖合同效力的案件，已经受理的，裁定驳回起诉。司法通常裁定驳回的理由是：小产权房属于集体土地上建设的村民自住楼，在相关法律政策尚未出台前，法院不宜直接对小产权房屋买卖合同的效力问题作出处理，双方可待该类房屋的相关政策法规施行后再行处理。

  不同于以往以买受人身份作为认定买卖是否有效的区分规则，小产权房司法裁判目前通行的逻辑起点在于小产权房本身的合法性，同时因该合法性认定不属于司法裁判范围，即不属于法院主管，因此不再受理；已经受理的，裁定驳回起诉。待相关法律政策明确后，可另行起诉。

  至于司法裁判风向的转变，是预示着小产权房面临着政策/法律的春天还是寒冬，我们还需等待。但短期来看，在政策/法律出台前，已经交易的小产权房屋的占有状态能够得到维持，购买小产权房的城镇居民暂可安心。

——参考北京市房山区人民法院殷雪梅与陆梦迪买卖合同纠纷（2022）京0111民初10890号民事裁定书：因涉案房屋的性质系“小产权”房屋，现相关法律法规对小产权房屋权属登记方面尚未予以规定。根据物权法定原则及涉案房屋现状，涉及“小产权”房屋的买卖合同的效力问题不宜作出实体处理，殷雪梅的起诉缺乏实体法依据，双方可待该类房屋的相关政策法规施行后再行处理。

——参考北京市第三中级人民法院肖世杰等与武跃等买卖合同纠纷（2020）京03民终11910号民事裁定书：目前有关小产权房的法律性质尚无明确的法律或其他规定，如何界定小产权房的相关权利尚无定论，相关合同效力及损失赔偿等问题如何处理亦难以确定。在此情况下，蔡立新、肖世杰要求武兴平、武跃返还购房款并承担违约责任及补偿资金占用费用，一审法院不宜受理进行实体审理。现蔡立新、肖世杰的起诉缺乏实体法依据，其可待情况发生变化，再行处理。