周青梅----浅析物业服务纠纷及应对策略

随着我国城镇住房改革力度的不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐被物业服务企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系所取代。物业服务合同纠纷案件的大量涌现，凸显了我们广大市民对物业服务认识的误区，对物业服务领域法律意识的淡薄。

笔者近期代理了多起物业服务合同纠纷案件，是物业服务企业的委托律师。在案件的代理过程中，业主诉诸最多的是房屋漏水、裂缝、墙面出现坑洼不平；也有小区的安保措施不到位等问题；更甚者有的业主因为相邻业主的防盗网安装不符合内置式的要求而来阻抗物业服务费用的交纳。小区内的物业管理通常指房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的管理和维护等是物业服务企业应当尽到的义务，并且物业服务企业的服务义务均会在物业服务合同中体现。业主若抗辩物业服务企业未尽到服务义务，应当严格按照物业服务合同约定的内容找寻证据，证实自己的主张。而不是以开发商未履行的合同义务来反驳物业服务企业。因为合同具有相对性，并且在合同内容中没有约定的事项，在合同的履行过程中，合同的相对方也不应当承担合同义务。

在法院审理物业服务合同案件时，亦肯定了笔者的观点，认为物业服务合同系合同双方真实意思的表示，属有效合同。物业服务合同属双务合同，享受服务是权力，承担服务费是义务。最终全额支持了物业服务企业主张的物业费数额。

分析物业服务合同纠纷案件，业主抗辩应当交纳的物业费分了三种类型。一种是业主知道自己应当交纳物业服务费，但是对交费多少持不同的想法，经过和物业服务企业的协商，最终解决了分歧，交纳了物业服务费；一种是不愿交物业服务费，认为物业服务企业就不应当收物业服务费，尽管自己也签署了物业服务合同。这些业主大多是年龄比较大，思维还没有跟上时代的步伐，还未从公房管理的福利中清醒过来；一种是，知道应交，但是就是不愿意交属于抵赖的群体。笔者代理的案件解决的途径最多的是调解结案，通过解释、说服，业主也慢慢的接受、交费。对于小部分顽固的抵赖的群体，经过法院的审理，最终以判决的形式确定了业主应当交费的法律责任。

一个小额诉讼映射了一个大群体的利益。业主该如何合理合法的保护自己的权益?物业服务企业又该如何更好的维护自己的合法权益？

笔者认为应对的策略是：

一、做好签订物业服务合同前的合同条款解释工作。

在前期物业服务合同中，物业服务企业是同开发商依法签订的物业服务合同。在开发商将房屋出售给购房者即业主的时候，应当对前期物业服务合同的内容向业主进行充分解释。尤其是物业服务企业物业服务的主要内容是什么？业主在物业服务合同中的权利义务；业主委员会成立以后，物业服务企业同业主委员会签订物业服务合同，业主委员应广泛的征集业主的意见，就物业服务合同的主要内容同业主进行充分解释，并且也应监督物业服务企业及业主严格按照物业服务合同履行。

二、建立物业纠纷调解委员会。

委员会的成员可以选聘建筑单位的主管人员、律师、业主委员会代表等。

成立物业纠纷调解委员会，第一时间处理拖欠物业费的情况。物业服务企业一旦发现有业主未在合同约定的时间内交纳物业费，就及时向物业纠纷调解委员会报告。物业纠纷调解委员会收到物业服务企业的报告后，及时同业主联系，综合物业服务企业和业主的不同诉求，进行协商处理，将物业纠纷化解至最低点。

三、做好普法宣传。

2007年10月1日施行的《物业管理条例》共计70个条文。详实规定了物业服务企业及房屋所有人即业主之间的权利义务。2009年10月1日施行的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》为正确审理物业服务纠纷案件提供了法律依据。对我国现有的物业类相关法律做好宣传，现在看来是非常必要的。

具体的宣传方法：一是在小区内张贴《物业管理条例》等法律的主要内容；或者将物业纠纷案件的判例在小区宣传栏内张贴；二是进小区进行专门的讲座，并且可以进行现场解疑答惑；三是通过电视、媒体成立物业纠纷类讲法栏目，向广大市民讲解法律适用及纠纷解决办法。用生动的案例，帮助市民全面认识物业服务的内容，理解自己作为业主在享受权利的同时要承担的义务。

业主做为房屋所有人，是享受物业服务的主体。在出现了房屋质量缺陷、瑕疵时，要及时的同房屋出售人进行协商处理；在发现居住小区内物业服务出现瑕疵时，要积极同物业服务企业协商，督促其及时整改。而不是将怨气积埋，以拒不向物业服务企业交纳服务费来发泄自己的不满。而不交纳物业服务费的最终结果是，恶化了居住环境，降低了生活质量。作为物业服务企业应当按照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务合同的义务。发现合同履行中存在的问题时，积极、及时的解决，让业主看到服务企业为此付出的辛劳，努力的为全体业主营造一个安全、祥和、舒适的居住环境。

生活需要和谐，而和谐需要从身边的一个个你我做起。物业纠纷案件的出现，是不和谐因素的一个。只有各尽其责，提高法律意识，转变观念，换位思考，才能解决问题、化解矛盾。

 希望今后的物业纠纷案件出现的少一些，业主与物业服务企业可以和谐共处。这样我们的生活环境将会有一个大幅度的提高，人们的幸福感也会增强许多。