杨迎春——离婚时房屋归属问题的探讨

        如今在城市家庭中房屋已经属于家庭最主要的财产，当然也有可能是最大的债务。工作中经常会接到当事人咨询关于离婚时房屋的归属应如何确定。一般来说，夫妻双方如离婚应协商确定房屋归属；如协商不成，必须通过法院诉讼来解决时，人民法院在调解不成的情况下，要根据房屋来源的不同来确定房屋的归属。现分述如下：
（一）夫妻一方婚前购买的房屋，且付清全部房款，应属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。
1、婚前取得产权证的。
      《婚姻法》第十八条规定：一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（一）第十九条也规定：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋确定无疑是婚前财产。所以，离婚时，另一方无权要求分割。
    2、婚后取得产权证的。
        房屋还是属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。产权证虽然是物权凭证，但并不是说婚后取得产权证的房屋就应当是婚后财产，关键看出资情况，既然夫妻一方在婚前已付清全部房款，就能够认定房屋是在婚前取得的，无论房屋是否登记在夫妻双方名下。
（二）婚后夫妻一方以个人婚前财产购买的房屋，应属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。
        在这里关键的需要证明房屋是夫妻一方用婚前个人积蓄或资金购买的问题，由于这只是夫妻一方原有财产价值存在形态发生了变化，其原有财产取得于婚前，所以应认定为一方的个人财产，离婚时，另一方无权要求分割。
 （三）由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
         对于这个问题，主要集中在房改房等带有福利政策性质的房屋上，这些房屋的取得往往是由一方婚前承租，在购买时往往与一方职务、级别、工作年限等挂钩，所花费的费用要远远低于房屋的市场价值。而且当初分得房屋的情况又有许多具体情况不同，而产权证往往由单位直接办在本单位职工名下，这在我国是比较普遍的现象，按《婚姻法》的基本原则和最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）第十九条的规定，这一类的房屋还是属于婚姻关系存续期间所得，且用夫妻共同财产购买，应认定为夫妻共同财产。当然对于一方在婚前已经取得部分产权的房屋，后用夫妻共同财产购买取得全部产权，在分割时应当考虑婚前已经取得部分产权的一方的利益，在分割时应当将房屋产权归属于婚前取得部分产权的一方，由取得产权的一方给予对方补偿。
  （四）夫妻双方婚后用共同财产购买的房屋，应属于夫妻共同财产，离婚时，一般均等分割
        婚后用夫妻共同财产所购的房屋，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均为夫妻共同财产。离婚时，一般应均等分割，分割时应按房屋的市场价（评估价）计算，取得房屋的一方要支付对方半价。如果涉及贷款，要先将贷款部分减去，取得房屋的一方应支付对方已支付房款部分的一半价值，取得房屋的一方单独偿还剩余的贷款本金及利息。
（五）夫妻一方婚前通过按揭购买的房屋，婚后夫妻用共同财产还贷的房屋，离婚时如何分割？
        虽然房屋是一方婚前购买，但婚后用婚后共同财产还贷部分以及增值，应当视为夫妻共同财产。在分割时应根据出资情况，要将财产来源分为婚前婚后两部分进行分割。共同还贷部分，不论是由一方用个人工资还贷，还是用双方工资还贷，既然是用婚后共同财产还贷的，均应认定为夫妻共有财产。当然，如果一方有证据证明其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为夫妻共有财产。
       法律依据：《婚姻法》司法解释（三） 第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
（六）父母出资给子女购买的房屋，离婚时，房屋如何分割？
      《婚姻法》司法解释（二）对父母出资为双方购买房屋，区分结婚前和结婚后，结婚前，规定的是该出资应认定为父母对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；结婚后，该出资应认定为父母对双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。但《婚姻法》司法解释（三）对此有不同的规定，司法解释（三）第七条规定， 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。这表示双方当事人结婚后，父母为子女购买房屋出资，应认定为父母只对自己子女的赠与，除非有证据证明父母明示是赠与双方的除外。在实践中应按照司法解释（三）的规定执行。
（七）婚前双方共同出资购房，产权证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割？
         现在存在一种情形，即在婚前由双方出资共同购买房屋，但由于婚前双方感情觉得好或出于其他原因，购房合同及产权证上只写了一方的名字，另一方没有写进去。结婚后因感情破裂离婚，此时，一方不承认另一方购房时有出资，而另一方也提供不出出资的证据时，人民法院就会认定房屋属于婚前个人财产，另一方无权要求分割。所以，婚前双方共同出资购房的，务必要在购房合同及产权证上写上双方的名字，否则，一旦产生纠纷对没有登记的出资方也是一种伤害。
（八）对尚未取得产权证的有争议且协商不成的房屋，离婚时如何分割？
        根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）第二十一条规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
（九）婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时应如何分割？
      《婚姻法》司法解释（三）第十二条对此有明确的规定， 婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。