在这两个月以来,房产圈经常都会因为一些政策和“小道消息”而产生巨烈的讨论,就昨天住建部发布的条例里的“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发了很多媒体的大面积报道,这也是首次住建部在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

 住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。

以套内使用面积进行交易

《住宅项目规范》第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

 

首先,什么是建筑面积、套内使用面积、公摊面积?

 对于我国大部分省市来说,目前购买的房屋面积包括连个部分:即:套内面积+公摊面积。

 根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000国家标准规定:

 房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。

 即购买商品房的建筑面积=套内建筑面积(套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积)+公摊面积。

套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

“公摊”的内容,包括以下两大部分:

第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;

第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。

公摊面积的猫腻就集中体现在上述几个共同领域,

 在套内建筑面积不变的情况下,公摊面积越大,购房者购买的建筑面积也越大,而开发商时常以建筑面积作为销售单价,从上述公式可以看出,公摊越大,开发商销售的总价以及利润就越高。

 这就导致部分开发商在利益熏心的情况下,恶意增加公摊面积来赚取高额销售利益。

这个规范真的会影响房屋交易市场吗?


笔者认为据央视新闻报道,这个征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。出台这个《规范》的目的,是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施,制定本规范。

  也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

《商品房销售管理办法》

第十八条 商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的,商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第二十条按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

第二十一条按建筑面积计价的,当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积,并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。

  上述现行法律规定,对于开发商销售商品房,是可以选择按套内建筑面积或者建筑面积计价。

   因此,如果意见稿要改变销售方向,相关的法律规范也要进行相应的配套修改,否则,就出现了法律规定不明确,有争议的法律规范还不如不有。对于开发商时代建设要求,更多的是赋予购房人更多的知情权和胜诉权,规范开发商公摊建设标准和建设系数,这对地产项目的规范和健康发展是有益而无害的。

 

 


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